Remianti įstatymu valstybinė žemė turi būti išnuomojama (arba parduodama) aukcione. Patrauklaus žemės sklypo nuomos kaina aukcione išauga, valstybė gauna tinkamą uždarbį iš savo turto. Tačiau Vilniaus miesto savivaldybėje niekas nepamena tokio atvejo, kuomet žemė buvo išnuomota aukcione. To priežastis – dar nebaigta žemės reforma grąžinant žemę jos savininkams natūra. Tačiau įstatymas numato išimtį, kuomet valstybinė žemė gali būti išnuomota be aukciono – jei žemė reikalinga pastatui aptarnauti, arba jei tai nedidelis įsiterpęs žemės ruožas.
Žalgirio stadionas (nuotrauka iš Wikipedia)
Nors dokumentuose ši išimtis – pagrįsta ir reikalinga, iš esmės ji iškreipia rinką. Ryškiausias ir garsiausiai nuskambėjęs pavyzdys – Vilniaus ‘Žalgirio’ stadionas (kiti pavyzdžiai – teksto pabaigoje): verslas, nusipirkęs neveikiantį stadioną (už 40 mln. eurų) tuo pačiu gavo teisę naudotis gretimais žemės sklypais. Šių sklypų vertė – 12 mln. eurų. Mokamas mokestis už jų nuomą – nustatytas fiksuotas nuomos tarifas t.y. viso labo apie 48 tūkst eur. Taikant šį tarifą, visa žemės vertė būtų apmokėta per 250 metų. Ar šis tarifas neatrodo gerokai per mažas?
Akivaizdu, jog šiuo atveju kyla pasipiktinimas dėl per mažos visuomenei gaunamos naudos. Juolab, kad investuotojas, griaudamas buvusius pastatus, jų vietoje stato naujus, visiškai kitos paskirties, statinius. Problemos gal ir nebūtų, jei investuotojas tiesiog įsigytų žemę – tuomet savivaldybė gautų pusę žemės vertės (kita pusė keliautų į valstybės biudžetą), o už gautus pinigus remontuotų miesto infrastruktūrą, galbūt mokyklų stadionus ar statytų darželius, kaip ir numatyta įstatyme.
Reaguodami į kilusį pasipiktinimą, 2017 m. birželio pradžioje Žemės ūkio ministerija ir Vyriausybė parengė nutarimą (dar nepasirašė), jog tokiais atvejais, kai valstybinės žemės nuomininkas nori statyti naujus statinius, jis papildomai privalo sumokėti 5% žemės sklypo vertės mokestį. Tačiau šis pasiūlymas – labiau biurokratinis bandymas visiems atvejams pritaikyti vienodą principą, kuris vargu ar dera su sveiku protu. Juk kiekvienos statybos – skirtingos: vienu atveju norima pastatyti sandėlį šalia savo turimo pastato, kitu, kaip „Žalgirio“ stadiono, atveju – ištisus daugiabučių kvartalus. Be to, kas atsitiktų su šiuo mokesčiu, jei naudotojas vėliau sugalvotų išsipirkti valstybinę žemę? Gal tuomet statybos leidimo mokestį būtų sąžininga grąžinti? Kodėl šis mokestis nėra 10% ar 15%? Vienintelis pagrįstas dydis būtų 100%: norėdamas statyti naujos paskirties pastatą, vystytojas turėtų žemę įsigyti. Kitu atveju – bet koks nustatytas dydis atrodo labiau kaip plėšikavimas nei „kompensacija“.
Kur kas logiškesnė pozicija – reikšmingas žemės nuomos mokesčio peržiūrėjimas. Tiek investuotojams, tiek juos finansuojantiems bankams ši pozicija taip pat yra priimtina ir tinkama (pranešimą spaudai skaitykite čia). Nuorodoje į BNS pranešimą spaudai bankams atstovaujantis ekonomistas Stasys Kropas nepamini konkrečių nuomos mokesčio dydžių, o nekilnojamo turto vystytojų atstovas Mindaugas Statulevičius teigia, jog tinkamiausias sprendimas būtų „nuomojamą žemę apmokestinti dvigubai daugiau, nei nuosavybe valdomą žemę“.
Sutinku, jog ‘statybos mokesčio’ neturėtų būti, tačiau nuomos mokesčio dydis neturėtų būti siejamas su žemės mokesčiu. Ir „dvigubai didesnis“ apmokestinimas yra neaišku kuo pagrįstas dydis.
Siūlau kitą principą: jei investuotojas nenori įsigyti nuomojamos žemės sklypo, vietoj to savivaldybė gali pasiskolinti iš bankų tiek pat, kiek ji gautų už parduotą žemę. Tuo tarpu nuomos mokestis turėtų būti pakankamas, jog padengtų palūkanas už savivaldybės gaunamas paskolas.
Konkretus pavyzdys. Tarkime, investuotojas nuomoja 1 mln. eurų vertės sklypą. Jei sklypą investuotojas išsipirktų, savivaldybė gautų 0.5 mln. eurų (pusę sumos). Jei investuotojas nesutinka išsipirkti, vietoje to savivaldybė pasiskolina 0.5 mln. eurų, ir už šią paskolą moka 1.54% metinių palūkanų arba 7,700 eurų (1.54% buvo Vilniaus m. vidutiniškai mokamos palūkanos už bankų paskolas 2017 metais – šis dydis kiekvienais metais keistųsi. Tai reiškia, kad tinkama žemės nuomos kaina investuotojui būtų 7,700 eurų per metus, arba 0.77% nuo visos žemės sklypo vertės – atitinkamą tarifą ir turėtų nustatyti savivaldybė.
Tarifo procentinė dalis turėtų kisti kasmet atsižvelgiant į tai, kaip keičiasi savivaldybės paskolų palūkanos. Tarifas, siekiantis 0.77% nėra didelis. Kaunas ir Klaipėda pramonės sklypams jau dabar taiko kur kas didesnius tarifus.
Apibendrinu: privalome suprasti tai, jog galimybė nuomotis žemę sudaryta tam, kad gebėtume įveiklinti jau esamus miestų ir kaimų sklypus, tačiau ne tam, jog šios teritorijos būtų aptvertos ir neprieinamos. Tinkamiausią nuomos kainą nustatytų aukcionai, tačiau dėl žemės trūkumo ir nebaigto žemės grąžinimo proceso Vilniuje jie nevyksta. Šiuo atveju, žemės nuomos tarifo lygis turi būti susietas su logiškais principais, nesivadovaujant atskirtų politikų pageidavimais „bausti investuotojus dėl to, kad jie užsiima verslu“.
Todėl aiškesnis bei skaidresnis sprendimas – susieti žemės nuomos mokestį su savivaldybės skolinimosi kaštais. Tokiu atveju investuotojai gali plėtoti miestui reikalingus vystymo projektus, o savivaldybė gauna pajamų apmokėti palūkanas už paskolas savo investiciniams projektams. Investuotojams nusprendus išsipirkti valstybinės žemės sklypus, gauti pinigai turėtų būti panaudoti savivaldybės skoloms grąžinti, tačiau tam turėtų pritarti Vyriausybė savo priimtose taisyklėse. Jau šiandien galime siūlyti Vilniaus miesto savivaldybei keisti žemės nuomos tarifą, tačiau tam pirmiausia turi būti aišku, kokie bus Vyriausybės veiksmai, ir ar žemės nuomotojai nebus užkrauti papildomais mokesčiais.
Pabaigai – keli atvejai, kai žemės nuomos įkainis akivaizdžiai per žemas:
https://www.15min.lt/verslas/naujiena/kvadratinis-metras/nekilnojamasis-turtas/buvusio-vilniaus-mero-broliui-nusisypsojo-neeiline-sekme-jo-kieme-stebuklinga-transformacija-973-844562
https://www.delfi.lt/news/daily/lithuania/ramybe-baigesi-grasius-uz-aukso-vertes-zeme-mokejusiu-turtuoliu-laukia-nemaloni-staigmena.d?id=75746031
https://www.delfi.lt/verslas/nekilnojamas-turtas/stt-kritikuoja-spragas-valstybines-zemes-nuomos-taisyklese.d?id=80651965
