Jūsų laiptinėje pakeitė veikiančią lemputę? Arba daugiabučių namų administravimo ypatumai..

Vilniuje yra 1,724 namai, kurie administruojami bendrijų, 4,107 namai, administruojami namų administratorių, ir dar 366 įvairių kitų administravimo formų namai (Jungtinės veiklos valdymo forma, statybos bendrijos, ir t.t.).

Kiekvienais metais į savivaldybę plūsta skundai dėl daugiabučių valdymo.  Skundžiasi ir dėl bendrijų (203 skundai per 2016 m.), ir dėl administratorių (919 skundų) veiklos. Per daug kainavo langų valymas, neteisingai apskaičiuotas remonto mokestis, drėgmė garaže, stogo remonto darbai, nereikalingi darbai ir dar maždaug 100 skirtingų (ir tuo pačiu – labai panašių) skundų priežasčių. Šiek tiek detalesnę apžvalgą jau esu padaręs anksčiau.

Ar iš tiesų visi namų valdytojojai blogi? Ar čia tik piktos bobutės iš antro aukšto skundai? O gal gyventojai iš tikrųjų gauna prastas paslaugas? Kritikai dažnai įžvelgia prastą paslaugų lygį dėl monopolizuotos (garsiai nesakysime kieno) rinkos.

Visi pastatų valdytojai yra įpareigoti teikti informaciją savivaldybei, taip pat nemažai jos galima rasti viešame žemėlapyje. Šis žemėlapis mums leidžia padaryti keletą išvadų apie administravimo būsto rinką, jos patrauklumą ir monopolizavimo lygį. Savivaldybės paskirtų administratorių:

  • Metinės pajamos už 4,107 namų administravimą gali siekti apie 3 mln. eurų, skaičiuojant vidutinį 3.72ct už kv.m. administravimo tarifą.
  • Metinės pajamos už 4,107 namų techninę priežiūrą (iš esmės techninių defektų surašymus ir ekspertizę) sudaro 392 tūkst. eurų. Įdomu tai, kad „Mano būstas“ teikia techninę priežiūrą 2,430 iš 4,107 namų administratoriams priskirtų namų ir gauna apie 233 tūkst. eurų per metus už šias paslaugas (233/392=59%). Mano manymu, šis rodiklis gerai atspindi minimalų būsto administravimo rinkos monopolizavimo lygį. Minimalų, nes greičiausiai susijusių administratorių, kurie perka paslaugas iš to paties tiekėjo, yra ir daugiau.
  • Svarbiausia: per metus vilniečiai privalo sumokėti apie 3.4 mln eurų į savo daugiabučių kaupiamąsias sąskaitas. O šie pinigai, savo ruožtu, turi būti panaudojami pagal ilgalaikį namo renovavimo planą arba įvykus neplanuotoms avarijoms. Savivaldybė šiuo metu neturi duomenų, kas dažniausiai vykdo remonto darbus, bet administratorių organizuojamus konkursus dažniausiai laimi… ‘Mano būstas’.
  • Visi šie skaičiai neapima papildomų darbų, už kuriuos išrašomos papildomos sąskaitos. Taip pat lifto priežiūros ir kitos įvairios paslaugų.

Visi šie skaičiai – pakankamai patrauklus kąsnelis, net jei ir ne toks įspūdingas, kaip buvusios ‘Vilniaus Energijos’ uždarbiai. Nieko keisto, kad rinka tapo ganėtinai monopolizuota, o daugelis administratorių paslaugas perka iš vieno ir to paties tiekėjo.

Atskiri administratoriai sulaukia ir gerų atsiliepimų dėl savo namo priežiūros, tačiau konkurencijos trūkumas sudaro sąlygas jų piktnaudžiavimui. Pavyzdžiui, nors vien per 2017 metus į kaupiamąsias sąskaitas turi būti sukaupta apie 3.4 mln. eurų, tačiau visuose 4,011 daugiabučiuose bendras deklaruojamas likutis sudaro tik apie 2.6 mln. eurų. Tuo tarpu vos 195 bendrijose (kurios deklaruoja kaupiamųjų lėšų likutį), kaupiamųjų lėšų likutis sudaro 0.6 mln. euro.

Kodėl daugiabučiai taip greitai išleidžia savo sukauptas lėšas? Galbūt administratoriai aktyviai stengiasi ‘įsisavinti’ jas? Iškyla kliūčių ir steigiant naują bendriją, kai kaupiamųjų lėšų likutis irgi staigiai išgaruoja.

Tad, jei kyla įtarimų dėl to, ar sąžiningai rūpinasi namais administratoriai, ką gali padaryti?

Ko negali padaryti savivaldybė?

Į plūstančius skundus savivaldybė privalo atsakyti. Tikėtis, kad ji pajėgi patikrinti 4,000 tūkst. namų vykstančius remontus – nelabai realu. Todėl 90% turinio savivaldybės atsakymuose yra tokie patys. Pavyzdžiui:

„Pažymime, kad pagal Aplinkos ministerijos pateiktą nuomonę, į savivaldybės vykdomą namų valdytojų veiklos priežiūrą ir kontrolę neįeina finansinių dokumentų turinio ir atliekamų darbų kokybės kontrolė. Savivaldybė neturi galimybės įvertinti namo remonto darbų apimčių, kokybės ir kainos, negali nurodyti kokias medžiagas ar gaminius naudoti.“

Kitaip tariant, jei darbai atlikti blogai ar nekokybiškai – turite kviestis ekspertus bei kreiptis į teismą. Arba steigti bendriją  ir patiems kontroliuoti, kas jūsų name atlieka darbus.

Ką gali padaryti savivaldybė?

Savivaldybė turi užtikrinti, ar namų valdytojai (t.y. daugiausia bendrijos ir namų administratoriai) laikosi įstatymų: teikia gyventojams informaciją, sutvarko bendrojo naudojimo objektų aprašus, tinkamai apskaičiuoja įmokas. Todėl būdas, kaip galima būtų užtikrinti geresnę būsto administratorių priežiūrą, paprastas – siekti, kad visa informacija būtų viešai prieinama.

Informacijos teikimas dažniausiai ir tampa didžiausiu iššūkiu gyventojams, kurie nustemba gavę sąskaitas už neseniai pakeistas lemputes, nors senosios dar buvo geros, arba papildomus remonto darbus. O, jei remontas vyksta iš kaupiamųjų lėšų, tai dažnas ir nesusimąsto, kaip tos lėšos buvo panaudotos, tiesiog moka fiksuotą tarifą kas mėnesį ir tiek.

Todėl nuo 2017 m. birželio priėmėme taisykles, kad informacija apie kaupiamąsias lėšas ir jų panaudojimą, atliekamus darbus, vykdytus konkursus dėl darbų turės būti pateikta ne tik gyventojams, bet ir savivaldybei.

6.1.1. namo administravimo, techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros (eksploatavimo), liftų priežiūros ir kitų teikiamų paslaugų įkainius, tarifus, kaupiamosios įmokos tarifą – kalendorinių metų pabaigoje;

6.1.2. duomenis apie atskiroje namo butų ir kitų patalpų savininkų kaupiamųjų lėšų sąskaitoje sukauptas lėšas ir jų panaudojimą – kiekvieno metų ketvirčio pabaigoje;

6.1.3. ne vėliau kaip per 3 darbo dienas nuo namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbų, namo techninės priežiūros ir kitų paslaugų pirkimo – apie jų rezultatus;

6.1.4. ne vėliau kaip prieš 3 darbo dienas iki planuojamų atlikti namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbų pradžios – apie šiuos darbus, jų mastą, kainą, lėšų šaltinius, atlikimo terminą, darbų rangovą, darbų vadovą ir jo telefono numerį

Faktas, kad reikia deklaruoti apie įvykusią apklausą ir jos rezultatus turėtų būti drausminantis namų administratoriams, kurie perka neaišku, ar reikalingus darbus, arba perka tuos pačius darbus kiekvienais metais. Be to, siekiant apriboti ‘stebuklingus’ kaupiamųjų lėšų išgaravimus, apie jų likutį ir panaudojimą savivaldybė turės būti informuota kas ketvirtį. Tokiu būdu bus sunkiau kaupiamąsias lėšas ‘efektyviai’ įsisavinti fiktyviai atliekamais darbais metų pabaigoje.

Visi šie įpareigojimai neturėtų sukelti keblumų tvarkingai dirbančiam administratoriui, nes šią informaciją jis ir taip turi teikti gyventojams. Tačiau bus daug lengviau rasti prastai dirbančius. Pasirinkus tinkamą šių duomenų kaupimo formatą tai taps neįkainojamu informacijos šaltiniu bendrai Vilniaus daugiabučių būklei vertinti: pavyzdžiui, įvertinti, kokie ir kaip darbai juose atliekami, kiek kainuoja jų priežiūra.

Sprendimą priėmėme, dabar reikia įgyvendinti. Lauksime pokyčių 🙂

Komentarai

Parašykite komentarą

El. pašto adresas nebus skelbiamas. Būtini laukeliai pažymėti *